不動産売却時の心理的瑕疵の影響と告知義務とは？｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 篠路

立地や建物の設備には問題はないものの、過去に室内で人の不自然死などがおきた経歴があり敬遠されてしまう物件のことを、心理的瑕疵物件と言います。
もし売却を検討している物件が心理的瑕疵物件だった場合、告知義務を守り買主に瑕疵の内容を伝えなくてはいけません。
今回は不動産売却を検討されている方に向けて、心理的瑕疵が与える影響や告知義務についてお伝えします。

不動産売却時の心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵の「瑕疵」の読み方は「かし」で、欠点や欠陥、本来あるべき機能が備わっていないという意味です。
不動産売却時における瑕疵には、雨漏りや虫の発生や建物自体の欠陥などの物理的瑕疵と、「何となく嫌だな」と感じる土地や建物の経歴などの心理的瑕疵があります。
心理的瑕疵の具体例は、過去に殺人事件や自殺の現場となった事故物件や、騒音や悪臭、反社会的組織の事務所に近い立地などの周辺環境に問題がある物件が挙げられます。
瑕疵があると知っている場合は、買主に内容を告知しなければならないと宅地建物取引業法で義務付けられているため、売却時には必ず告知をおこないましょう。

心理的瑕疵が不動産売却に与える影響とは？

心理的瑕疵のある不動産を売却する場合、地域の相場よりも低い金額に設定するのが一般的です。
心理的瑕疵は物理的瑕疵のように対策を打てる問題でないことから、不動産売却が難しくなる傾向があるためです。
自然死や病死の場合は事故物件になりませんが、発見が遅れた場合や事件性の有無によっては心理的瑕疵として扱われます。
心理的瑕疵の影響を懸念するあまり瑕疵を隠して売却をすることは告知義務違反であり、損害賠償など売却後のトラブルに発展しかねません。
不動産会社に査定を依頼する段階で、担当者に心理的瑕疵についてきちんと伝え、一緒に不動産売却の戦略を練ることをおすすめします。

不動産売却時の心理的瑕疵についての告知義務とは？

宅地建物取引業法で瑕疵内容の告知が義務付けられており、人の死に関する瑕疵の判断基準は、国土交通省により「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が策定されています。
宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインによると、不慮の事故死や自然死については基本的には告知の必要はなく、殺人事件や自殺は告知義務があります。
いつまで告知義務があるかと言うと、賃貸物件では事象発生時から3年、売却物件では経過期間に関わらず告知しなくてはいけません。
告知義務がない場合でも瑕疵内容を知ったことで買主の決断に影響が見込まれるなら、告知をするなど慎重に対応しましょう。

まとめ

殺人事件などのあった物件は心理的瑕疵物件と呼ばれ売却が難しくなるため、一般的に似た条件の物件よりも安い金額に設定して売却活動をおこないます。
心理的瑕疵物件の売却では、不動産会社の査定を受ける段階で担当者に瑕疵の内容を伝え、売却戦略を綿密に練ることが大切です。

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