事故物件は建て替えで資産価値はどうなる？メリットや費用について解説｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 篠路

自殺や事件など、自然死ではない状態で人が亡くなった家は事故物件とされ資産価値が下がるのが一般的です。
それでは事故物件とされている家を建て替えたらどうなるのでしょうか。
今回は事故物件を建て替えた場合の資産価値はどうなるのか、建て替えのメリットと費用について解説します。

事故物件を建て替えて資産価値は変わる？

事故物件は、その場で事件や自殺などによって人が亡くなったことに対する恐怖心などの心理的な理由によって避けられやすい傾向があります。
このような状態を「心理的瑕疵」といい、資産価値に影響することは否めません。
たとえ建物を建て替えても「その土地で事件があった」という印象は変わらないため、資産価値は上がらないのが一般的です。
事件から時間が経ち、土地を更地にしたり建て替えたりしても心理的瑕疵がなくなるわけではありません。
そのため、売主には宅地建物取引業法に定められた告知義務にのっとって、買主に事故物件であることを伝える必要があります。

事故物件を建て替えるメリットは？

建て替えても資産価値が上がらないとはいえ、建て替えにはさまざまなメリットがあります。
まず、建て替えることにより事故物件であることの印象が薄れ、心理的負担を軽減できる可能性があります。
心理的負担が低下すれば買い手が見つかりやすくなる可能性も高まるでしょう。
また、建て替えはリフォームに比べて間取りや設備の自由度が高く、性能の良い家にすることで買い手の購買意欲が刺激できます。
建て替えの場合は住宅ローンが利用できるため、リフォームよりも資金調達が容易なのもメリットです。
住宅ローンはリフォームローンよりも金利も低いだけでなく、住宅ローン控除などが利用できる点も見逃せません。

事故物件の建て替えにかかる費用は？

事故物件の建て替えに必要な費用は主に古い家の解体費用、各種登記費用、新築にかかる設計および建築費用です。
解体費用の相場は家の構造や坪数により異なり、30坪で木造は60万円～120万円、鉄骨造で90万円～120万円、鉄筋コンリートになると120万円～180万円となります。
建て替えの登記は4種類あり、建物消失登記に4万円〜5万円、建物表題登記に8万円～9万円、所有権保存登記で2万円～3万円が相場です。
住宅ローンを利用する場合、所有権保存登記が必要になるので覚えておきましょう。
また、4種類目の登記として抵当権設定登記があり、住宅ローンを利用する場合に設定するものです。
相場は3万円～5万円ですが、住宅ローンを利用しない場合は抵当権の設定は不要です。
新築の家の設計と建築は、家のグレードなどにより変わってきますが、1坪50万円ほどが相場といわれています。
その他諸費用をあわせて、新築に建て替える場合、最低でも2,000万円はかかるとみて良いでしょう。

まとめ

事故物件に対する心理的瑕疵は家を建て替えても消滅するわけではなく、告知義務もそのまま残ります。
しかし、買い手の心理的な不安を軽減させることはできるので、売却を考えるのであれば建て替えを視野に入れても良いでしょう。

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