不動産売却で負う契約不適合責任とは？これまでと何が変わるの？｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ！篠路店

2020年4月より民法の債権法についての部分が改正されました。
1896年に制定されて以降、約120年ぶりの改正です。
ここで重要となるのが、不動産売却にかかわる条項の変更。
そこで新しく制定された契約不適合責任とは何か、注意事項などについてご紹介します。

不動産売却で負う契約不適合責任とはどんな責任？

2020年4月に民法が改正され、瑕疵担保責任のかわりに契約不適合責任へと変更されました。
契約不適合責任とは、売買契約において不備があった場合において売主が買主に対して負う責任のことです。
不動産取引では売却した物件に何かしらの不備があった場合、売主は買主に対してこの責任を負わなければなりません。
もし不具合があった場合、買主は売主に対して以下の4つの請求が可能となりました。
追完請求
不具合の補修、不足分・代替品の請求権のこと
代金減額請求
追完請求に応じない場合に行使可能
損害賠償請求
損害が発生したときに請求が可能
契約解除
契約自体をなかったものにすること
ただし、契約不適合責任は任意規定である点に注意しなければなりません。
売買契約書に記載がない場合には民法の規定が適用されますが、契約書に記載すればそのルールが優先して適用されます。

不動産売却で負う契約不適合責任はこれまでの瑕疵担保責任とどんな違いがある？

瑕疵担保責任と契約不適合責任で何が違うかというと、隠れた瑕疵の概念が消失するということが大きな違いです。
そのため、買主が不具合について知っていたかどうかは関係ないものとなりました。
売主側は売却する前にインスペクションをおこなうなどして、不動産の現状を細かく知っておくことが大切となります。
民法改正以降は、積極的にインスペクションをおこなう売主も増えてきました。
もしインスペクションなどにより不具合が見つかれば契約書に記載し、その不具合について責任は負わない旨の記載をしましょう。
また、瑕疵担保責任において買主ができた請求は「契約の解除」「損害賠償請求」の2種類だったのに対し、契約不適合責任においては「追完請求」と「代金減額請求」が増え、4種類になりました。
行使期限も不備を知ったときから1年以内に請求しなければならなかったのが、１年以内に通知することへと緩和されています。
ただし、行使の期間や手段などについては契約書による特約が優先して適用されるようになっていますので、そちらを活用してください。
宅建業法により契約不適合責任の免責や期限の短縮が認められていないケースの場合は、そちらを優先しなければなりません。

まとめ

2020年4月の改正により、瑕疵担保責任は契約不適合責任へと変わり不動産取引においては売却する側である売主の責任が重くなりました。
瑕疵担保責任に比べると、行使の手段も増えています。
そのため売主はこれまで以上に売却する不動産について把握しておかなければなりません。
しかし瑕疵担保責任のころと変わらず、任意規定なので、契約書に記載された内容が優先されます。
不動産を売却する際には、しっかりと契約不適合責任の条項を理解して契約してくださいね。
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